Strict interzis pentru proprietarii de apartamente! Judecătorii au decis!
Un caz judecat recent oferă o clarificare importantă pentru milioane de proprietari din România: dreptul de coproprietate asupra spațiilor comune dintr-un condominiu nu presupune automat accesul liber și neîngrădit la toate încăperile aflate în administrarea asociației. Decizia instanței, analizată de avocatul Gelu Pușcaș, specialist în drept imobiliar, conturează limitele concrete ale acestui drept și stabilește un precedent valoros pentru viitoarele litigii între locatari și asociații de proprietari.
CITEȘTE ȘI: Ultimă oră! Un nou „Transfăgărășan” se construiește în România! Ce județe va traversa?
Speța a pornit de la solicitarea unui proprietar de apartament dintr-un condominiu care a cerut, prin instanță, predarea cheilor de la toate spațiile comune: camera liftului, terasa imobilului, subsolul, biroul administrativ și alte încăperi destinate funcționării blocului.
Argumentul său principal a fost simplu: deține o cotă-parte indiviză din toate aceste bunuri comune, deci ar trebui să aibă acces direct la ele.
Asociația de proprietari a refuzat, motivând că accesul nelimitat ar crea riscuri de securitate și ar încălca reglementările privind administrarea imobilelor. În consecință, conflictul a ajuns în fața instanței.
Judecătorii au respins cererea reclamantului, explicând că nu toate părțile comune sunt destinate folosinței directe a coproprietarilor.
Spațiile tehnice – cum ar fi camerele lifturilor, terasa care adăpostește echipamente GSM, subsolul tehnic sau sediul administrativ al asociației – sunt destinate exclusiv întreținerii și funcționării imobilului, nu utilizării individuale.
„Aceste spații nu au o utilitate directă pentru reclamant și nu pot fi folosite decât prin intermediul administratorului sau al firmelor autorizate”, se arată în motivarea instanței.
De asemenea, judecătorii au atras atenția că accesul necontrolat al oricărui proprietar în astfel de zone poate pune în pericol siguranța clădirii, mai ales atunci când sunt implicate echipamente electrice, mecanice sau contracte comerciale în derulare (de exemplu, spații închiriate operatorilor GSM).
Instanța a mai subliniat un aspect esențial: pentru ca o cerere de acest tip să fie admisă, trebuie dovedit un interes concret și legitim.
În acest caz, proprietarul nu a putut arăta nicio situație practică în care ar fi avut nevoie efectiv de acces la spațiile solicitate.
„Interesul invocat are un caracter abstract și pur teoretic, nefiind justificat de o nevoie reală de a pătrunde în aceste încăperi”, au notat judecătorii în hotărâre.
Prin urmare, instanța a considerat că cererea nu a fost formulată cu bună-credință, ci mai degrabă din dorința de a afirma un drept generic, fără aplicabilitate practică.
Un alt punct important al hotărârii se referă la spațiile comune închiriate sau atribuite în folosință exclusivă unor terți – cum ar fi camerele tehnice folosite de operatori de telecomunicații.
Deși aceste spații fac parte din proprietatea comună, ele sunt grevate de contracte de închiriere sau decizii ale adunării generale.
„Predarea cheilor către un alt proprietar ar aduce atingere drepturilor dobândite legitim de terți”, a precizat instanța, explicând că un coproprietar nu poate solicita acces acolo unde dreptul de folosință a fost legal atribuit unei alte persoane sau entități.
Avocatul Gelu Pușcaș, cel care a analizat cazul, subliniază că dreptul de folosință asupra părților comune este limitat de lege și de hotărârile adunării generale a proprietarilor.
Proprietarii pot solicita acces doar dacă dovedesc un interes real, cum ar fi necesitatea verificării unor defecțiuni care le afectează direct locuința, și nu doar în baza principiului general al coproprietății.
„Dreptul de folosință asupra părților comune NU este un drept absolut. El trebuie justificat, argumentat și fundamentat printr-un interes concret”, a declarat avocatul.
Pușcaș consideră că hotărârea merită făcută cunoscută publicului larg, pentru a evita abuzurile și neînțelegerile frecvente în cadrul asociațiilor de proprietari.
„Doar printr-o corectă înțelegere a limitelor legale putem preveni conflictele între proprietari și administrațiile de bloc. Acest caz oferă o lecție practică pentru toți cei implicați în gestionarea condominiilor.”
Cazul analizat arată clar că:
Deținerea unei cote-părți din părțile comune nu implică acces liber la orice spațiu al imobilului;
Spațiile tehnice și administrative sunt sub controlul asociației și pot fi accesate doar cu justificare legală;
Interesul invocat trebuie să fie concret, nu teoretic;
Spațiile închiriate sau atribuite altor persoane sunt protejate prin contracte și hotărâri legale;
Dreptul de folosință comună are limite stabilite prin lege și prin hotărârile adunării generale.
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari;
Codul Civil, art. 647 – privind coproprietatea forțată asupra părților comune din condominii;
Regulamentele interne ale asociației, aprobate de adunarea generală a proprietarilor.
Cazul demonstrează că, în condominii, drepturile de proprietate sunt întotdeauna corelate cu obligațiile și limitele impuse de lege.
A fi coproprietar nu înseamnă a avea acces liber oriunde, oricând.
Iar acolo unde siguranța, buna funcționare și contractele legale sunt în joc, legea protejează echilibrul comunitar – nu dorința individuală.
Urmărește știrile Obiectiv de Argeș și pe pagina de Facebook, pe grupul Ziar Obiectiv – Știrile Argeșului, pe Google News, pe Tik Tok sau direct pe canalul de WhatsApp
